מבט מומחים: 7 נקודות המפתח לסקירת המצב של שוק הנדל"ן בארה"ב

אם לפני כמה שנים מומחים הביעו דאגה לעתידו של שוק הנדל"ן בארה"ב לאחר ירידת המחירים הדרסטית בשל משבר המשכנתאות והמשבר הכלכלי של שנת 2008, המהירות בה התאושש שוק הנדל"ן הדהימה גם את הספקנים ביותר. משקיעים מארה"ב ומהעולם כולו שהזרימו כספים ורכשו את הדירות ואת הבתים לאחר פשיטות הרגל, ושוק משגשג של יזמים שהקימו פרוייקטים חדשים הפכו את שוק הנדל"ן בארה"ב לשוקק חיים.

נסקור מספר נקודות מפתח משמעותיות בכל הנוגע למצב הנדל"ן בארה"ב כיום. אחד מעיתוני הכלכלה המובילים, הוולסטריטג'ורנל פרסם מאמר ובו ציין מספר נקודות מפתח חשובות ומעודדות הנוגעות לשוק הנדל"ן האמריקאי.

  1. מחירי הדיור בארה"ב החלו לטפס, הן מבחינת מחירי הדירות והן מבחינת מחיר השכירות, בזכות האטה משמעותית בקצב הבנייה באמריקה. בדומה לדיור בארץ, המחיר מבוסס על היצע וביקוש, וככל שמספר יחידות המגורים הנבנות יורד– קיים ביקוש גבוה יותר והמחירים עולים. במאמר מצויין כי בשנה האחרונה החלו להיבנות רק כרבע מיליון פרוייקטים חדשים, בניגוד למעל מיליון פרוייקטים שנבנו בכל שנה בתקופות קודמות.
  2. שוק רכישת הדירות והבתים בקרב משקי בית חדשים (מדובר במונח מקביל מעט לזוגות הצעירים בארץ) במגמת ירידה, ורבים מעדיפים לשכור דירה או בית במקום לרכוש אותם. הביקוש לדירות ולבתים להשכרה העלה כמובן את מחירי השכירות, ואת התשואה שמרוויחים בעלי הבתים על כל יחידה.
  3. בארה"ב קיימת צמיחה הדרגתית של רכישת בתים פרטיים בשלוש השנים האחרונות, אך בהשוואה לשנים שלפני המשבר הכלכלי, כלומר לפני 2008, נרכשו כ- 50% בתים פרטיים לשנה, ביחס לכמות השנתית של הבתים שנרכשו עד שנת 2008.
  4. למרות הירידה של רכישת הבתים בארה"ב, בחודש מאי נרשם שיא במכירות הבתים בתשע השנים האחרונות, דבר שעשוי להצביע על תחילת מגמה של שינוי ביחס לרכישות הבתים, ולאפשרות של עלייה צפויה של מחירי הבתים בעתיד הקרוב.
  5. העלייה של מחירי הנדל"ן בארה"ב והמשך השגשוג בתחום מסייעים להורדת אחוז האבטלה במשק האמריקאי ולחיזוק של המשק. אף על פי שהמחירים עדיין לא חזרו לרמה שהיו לפני 2008, עדיין ניכרת מגמה של צמיחה כללית בתחום הנדל"ן ובכלכלה האמריקאית.
  6. מחירי הבתים הם ריאליים ומותאמים יותר לערכם האמיתי (ולא מחירים גבוהים בהרבה כפי שהיו לפני שנת 2008), וכרגע נמצאים במה שמכונה "האיזון הבטוח", כלומר עליית המחירים ההדרגתית מתאימה לעלייה בערך האמיתי של הבית, והסיכוי ל"התפוצצות בועה" כתוצאה מאינפלציה בענף פוחת משמעותית.
  7. שיעור הריבית ירד בתשע השנים האחרונות. הסיכוי שהריבית תעלה שוב בארה"ב יסכן את היכולת של הלווים האמריקאים להחזיר משכנתאות, ולכן סביר להניח שהריבית תישאר נמוכה. הדבר משמעותי כיוון שכאשר יש ריבית נמוכה במשק, משקיעים רבים מעדיפים להשקיע בנכסים ולא בחסכונות סולידיים בבנק שאינם מניבים כמעט כל תשואה שנתית, דבר המבטיח רכישה של נכסים נוספים והמשכיות של המצב בו הביקוש עולה על ההיצע בתחום הנדל"ן.

לסיכום, ניתן לראות מהנתונים השונים שפורסמו כי נמשכת מגמה חיובית בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב, והתחום ממשיך להיות אטרקטיבי, במיוחד בהשוואה לשוק הנדל"ן בארץ. בעוד מחירי הבתים והדירות בארץ גבוהים משמעותית ממרבית הנכסים בארה"ב, ונושאים תשואה נמוכה יחסית כנכס להשקעה, בארה"ב עדיין ניתן להשיג במרבית האזורים תשואה גבוהה, לעיתים אפילו דו ספרתית. על בסיס נתונים  אלה, חברות השקעה ישראליות רבות מציעות נכסים והזדמנויות נדל"ן ללא צורך לטוס לארה"ב על מנת לאתר את הנכס ולנהלו, ניתן לדוגמה לבחון מספר הזדמנויות השקעות נדל"ן בארה"ב עם חברתiintoo